一、融资租赁法律性质与行业概述
融资租赁是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的交易活动。融资租赁是一种集融资与融物、贸易与技术更新于一体的新型金融产业，在促进企业技术改造、缓解中小企业融资难、推动产业升级等方面发挥着重要作用。
（一）融资租赁的法律定义与特征
融资租赁的法律定义：《中华人民共和国民法典》第七百三十五条规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。这是我国法律对融资租赁的基本定义。
2013年，商务部发布的《融资租赁企业监督管理办法》规定，融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。资产的所有权最终可以转移，也可以不转移。
融资租赁的法律特征：
1. 融资与融物相结合：融资租赁以融物为形式，以融资为实质。承租人通过租赁设备的方式获得融资，出租人通过购买设备并出租的方式实现资金增值。融资租赁将资金运动与实物运动结合起来，既解决了承租人的资金需求，又促进了设备销售和技术更新。
2. 涉及三方当事人和两个合同：融资租赁交易涉及出租人、承租人和出卖人三方当事人，包括融资租赁合同和买卖合同两个合同。出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择，与出卖人签订买卖合同购买租赁物，再与承租人签订融资租赁合同将租赁物出租给承租人使用。两个合同相互关联、相互制约。
3. 租赁物由承租人选择：在融资租赁交易中，租赁物的种类、规格、型号、数量等均由承租人根据自身需要选择，出租人仅负责按照承租人的选择购买租赁物。出租人不对租赁物的质量、性能等承担责任，租赁物的瑕疵担保责任由出卖人承担。
4. 所有权与使用权相分离：在融资租赁期间，租赁物的所有权归出租人所有，承租人仅享有租赁物的使用权。承租人应当妥善保管、使用租赁物，并履行占有租赁物期间的维修义务。租赁期满后，承租人可以选择留购、续租或返还租赁物。
5. 租金具有完全支付性：融资租赁的租金总额通常包括租赁物的购买价款、利息、手续费等，出租人通过收取租金收回投资并获得合理利润。在基本租期内，租赁物只能租给一个特定的承租人使用，承租人支付的租金总额应当能够完全补偿出租人的投资成本并提供合理的投资回报。
6. 不可解约性：在融资租赁交易中，承租人在基本租期内一般无权解除合同，必须按期支付租金。即使租赁物存在瑕疵，承租人也不能以此为由拒付租金，而应当向出卖人主张瑕疵担保责任。
（二）融资租赁的业务模式
1. 直接租赁（直租）：直接租赁是最基本的融资租赁业务模式，是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，直接出租给承租人使用，承租人分期支付租金的业务模式。直接租赁适用于承租人需要购置新设备的场景，特别是大型设备、工程机械、交通运输工具等。
直接租赁的交易流程包括：承租人选择设备和供应商；承租人与出租人签订融资租赁合同；出租人与供应商签订设备买卖合同；供应商向承租人交付设备；承租人验收设备；承租人按期支付租金；租赁期满承租人选择留购、续租或返还设备。
2. 售后回租：售后回租是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。售后回租是承租人和出卖人为同一人的融资租赁方式，适用于承租人已有设备但需要资金周转的场景。
售后回租的交易流程包括：承租人将自有设备出售给出租人；出租人与承租人签订融资租赁合同，将设备出租给承租人；承租人继续使用设备；承租人按期支付租金；租赁期满承租人选择留购、续租或返还设备。售后回租实质上是一种以设备为抵押的融资方式，承租人通过出售设备获得资金，再通过租赁方式继续使用设备。
3. 转租赁：转租赁是指以同一物件为标的物的多次融资租赁业务。在转租赁业务中，上一租赁合同的承租人同时又是下一租赁合同的出租人，称为转租人。转租人从其他出租人处租入租赁物件再转租给第三人，转租人以收取租金差为目的。转租赁适用于需要利用其他租赁公司资金或资质的场景。
4. 委托租赁：委托租赁是指出租人接受委托人的资金或租赁标的物，根据委托人的书面委托，向委托人指定的承租人办理融资租赁业务。在租赁期内，租赁标的物的所有权归委托人，出租人只收取手续费，不承担风险。委托租赁适用于有资金但没有融资租赁资质的机构或个人。
5. 联合租赁：联合租赁是指多家有融资租赁资质的租赁公司对同一个融资租赁项目提供租赁融资，由其中一家租赁公司作为牵头人，与承租人签订融资租赁合同，其他租赁公司按照约定的比例提供资金并分享收益。联合租赁适用于大型融资租赁项目，可以分散风险、整合资源。
6. 杠杆租赁：杠杆租赁是指出租人以租赁物为抵押，向银行等金融机构贷款购买租赁物，再将租赁物出租给承租人使用的融资租赁业务。在杠杆租赁中，出租人通常只需要投入租赁物价款的20%—40%，其余资金通过贷款解决。杠杆租赁适用于金额巨大、租赁期限长的大型设备租赁项目。
（三）融资租赁行业监管
融资租赁行业监管体制：我国融资租赁行业长期实行多头监管体制，金融租赁公司由原银监会（现国家金融监督管理总局）监管，内资试点融资租赁公司和外资融资租赁公司由商务部监管。2018年，根据《深化党和国家机构改革方案》，商务部将制定融资租赁公司经营和监管规则的职责划给中国银行保险监督管理委员会（现国家金融监督管理总局）。目前，融资租赁行业由国家金融监督管理总局负责制定监管规则，地方金融监管部门负责具体监管。
主要监管法规：
1. 《金融租赁公司管理办法》：原中国银监会2014年发布，自2014年3月13日起施行。该办法规定了金融租赁公司的设立、变更与终止、业务范围、经营规则、监督管理等内容。金融租赁公司的最低注册资本为1亿元人民币或等值的可自由兑换货币，注册资本为一次性实缴货币资本。
2. 《融资租赁企业监督管理办法》：商务部2013年发布，自2013年10月1日起施行。该办法规定了融资租赁企业的设立、经营规则、监督管理等内容，适用于内资试点融资租赁公司和外资融资租赁公司。
3. 《融资租赁公司监督管理暂行办法》：中国银保监会2020年发布，自2020年6月9日起施行。该办法统一了融资租赁公司的监管规则，规定了融资租赁公司的业务范围、经营规则、监管指标、监督管理等内容。该办法明确了融资租赁公司的监管指标：融资租赁公司融资租赁和其他租赁资产比重不得低于总资产的60%；融资租赁公司的风险资产总额不得超过净资产的8倍；融资租赁公司开展的固定收益类证券投资业务，不得超过净资产的20%；对单一承租人的全部融资租赁业务余额不得超过净资产的30%；对单一集团的全部融资租赁业务余额不得超过净资产的50%；对一个关联方的全部融资租赁业务余额不得超过净资产的30%；对全部关联方的全部融资租赁业务余额不得超过净资产的50%。
4. 《关于规范金融资产管理公司与地方资产管理公司、融资租赁公司、商业保理公司业务合作的通知》等规范性文件，对融资租赁公司的业务合作、风险防控等提出了要求。
融资租赁公司的分类：我国融资租赁公司主要分为三类：
1. 金融租赁公司：由国家金融监督管理总局批准设立，属于非银行金融机构，可以吸收股东存款、发行金融债券、同业拆借等，资金来源较为广泛。
2. 内资试点融资租赁公司：由商务部和国家税务总局联合批准设立，属于一般工商企业，不得吸收公众存款，资金来源主要为自有资金、银行贷款、发行债券等。
3. 外资融资租赁公司：由商务部批准设立，属于外商投资企业，资金来源包括自有资金、境外借款、银行贷款等。
二、融资租赁增值税政策
（一）融资租赁服务增值税税率
融资租赁服务增值税政策经历了多次调整和完善。2012年，我国开始在上海开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点，融资租赁业作为有形动产租赁服务纳入试点范围。2016年5月1日，我国全面推开营业税改征增值税试点，融资租赁业的增值税政策进一步完善。
现行融资租赁服务增值税税率：
1. 有形动产融资租赁服务：适用13%的增值税税率。有形动产融资租赁服务包括有形动产直租和有形动产融资性售后回租（2016年5月1日后新签订的合同）。
2. 不动产融资租赁服务：适用9%的增值税税率。不动产融资租赁服务是指以不动产为租赁物的融资租赁业务。
3. 融资性售后回租服务：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税，而按照贷款服务缴纳增值税，适用6%的增值税税率。融资性售后回租是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。
税率适用的特殊规定：
1. 试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税，适用13%税率。这是对老合同的过渡性政策安排。
2. 继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的试点纳税人，经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的，根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额：以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额；以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。
（二）直租业务增值税处理
直租业务销售额的确定：经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。
这一规定体现了融资租赁业务差额征税的政策原则，即出租人从承租人收取的全部租金中，可以扣除其为购买租赁物而支付的借款利息、发行债券利息和车辆购置税，以差额作为销售额计算缴纳增值税。
直租业务增值税计算示例：某融资租赁公司（经批准从事融资租赁业务）2024年1月与某企业签订一份设备直租合同，设备购买价款为1000万元（不含税），增值税税率为13%，租赁期限为3年，每季度末支付租金，租金总额为1200万元（不含税）。该融资租赁公司为购买设备向银行借款，2024年第一季度支付借款利息10万元（不含税）。
该融资租赁公司2024年第一季度的增值税处理如下：第一季度收取租金100万元（1200÷12），销项税额为100×13%=13万元；第一季度支付借款利息10万元，可以从销售额中扣除；第一季度应税销售额为100-10=90万元；第一季度应纳增值税为90×13%=11.7万元。
直租业务进项税额抵扣：融资租赁公司购买租赁物取得的增值税专用发票，可以作为进项税额抵扣。融资租赁公司支付的借款利息、发行债券利息，由于已经从销售额中扣除，不得再作为进项税额抵扣。融资租赁公司支付的其他费用，如手续费、咨询费等，取得增值税专用发票的，可以作为进项税额抵扣。
承租人的增值税处理：承租人支付的租金，取得融资租赁公司开具的增值税专用发票的，可以作为进项税额抵扣。承租人支付的融资性售后回租租金，由于按照贷款服务缴纳增值税，承租人支付的租金对应的进项税额不得从销项税额中抵扣。
（三）售后回租业务增值税处理
融资性售后回租的增值税定性：根据财税〔2016〕36号文件规定，融资性售后回租服务按照贷款服务缴纳增值税，适用6%的增值税税率。这是因为融资性售后回租实质上是一种融资行为，承租人将资产出售给出租人再租回，资产的所有权虽然在形式上发生了转移，但实质上承租人仍然保留了资产的使用权和控制权，交易的实质是融资。
融资性售后回租销售额的确定：经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。
需要注意的是，融资性售后回租的销售额不包括本金部分，仅以利息部分作为销售额。这是因为在融资性售后回租交易中，本金部分是出租人向承租人提供的融资本金，不属于增值税的征税范围。
融资性售后回租增值税计算示例：某融资租赁公司（经批准从事融资租赁业务）2024年1月与某企业签订一份设备售后回租合同，设备购买价款为1000万元，租赁期限为3年，每季度末支付租金，租金总额为1200万元，其中本金1000万元，利息200万元。该融资租赁公司为该项目向银行借款，2024年第一季度支付借款利息8万元（不含税）。
该融资租赁公司2024年第一季度的增值税处理如下：第一季度收取租金100万元，其中本金83.33万元（1000÷12），利息16.67万元（200÷12）；第一季度应税销售额为利息收入扣除借款利息后的余额，即16.67-8=8.67万元；第一季度应纳增值税为8.67×6%=0.52万元。
融资性售后回租中资产出售的增值税处理：根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。这是因为在融资性售后回租交易中，承租方出售资产的行为实质上是融资行为，不属于增值税的征税范围。
融资性售后回租发票开具：融资性售后回租服务中，出租人向承租人收取的本金部分，不得开具增值税专用发票，可以开具增值税普通发票。利息部分可以开具增值税专用发票，但由于融资性售后回租按照贷款服务缴纳增值税，承租人支付的利息对应的进项税额不得从销项税额中抵扣。
（四）融资租赁差额征税政策
差额征税的适用范围：融资租赁差额征税政策适用于经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人。对于未经批准从事融资租赁业务的纳税人，不适用差额征税政策，应当以取得的全部价款和价外费用作为销售额计算缴纳增值税。
商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务和融资性售后回租业务的试点纳税人，2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起按照上述规定执行；2016年5月1日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在2016年7月31日前仍可按照上述规定执行，2016年8月1日后开展的有形动产融资租赁业务和有形动产融资性售后回租业务不得按照上述规定执行。
差额征税的扣除项目：
1. 融资租赁服务（直租）：可以扣除的项目包括支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税。
2. 融资性售后回租服务：可以扣除的项目包括对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息。融资性售后回租的销售额本身不含本金，因此不存在扣除本金的问题。
差额征税的凭证要求：试点纳税人从全部价款和价外费用中扣除价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。有效凭证包括：
1. 支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。
2. 支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
3. 缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。
4. 扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
5. 国家税务总局规定的其他凭证。
差额征税的纳税申报：适用差额征税政策的融资租赁公司，在进行增值税纳税申报时，应当填写《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细），如实申报扣除项目金额。同时，应当将扣除项目的合法有效凭证留存备查，以备税务机关检查。
三、融资租赁企业所得税与其他税种
（一）融资租赁企业所得税处理
出租人的企业所得税处理：
1. 租金收入的确认：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
对于融资租赁业务，出租人取得的租金收入，应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。出租人取得的租金收入总额，扣除租赁资产的计税基础、相关税费后的余额，为应纳税所得额。
2. 租赁资产的税务处理：融资租赁公司购买租赁物，应当按照购买价款和支付的相关税费作为计税基础。融资租赁公司应当对租赁资产计提折旧，折旧方法、折旧年限等按照企业所得税法及其实施条例的规定执行。
3. 坏账损失的税前扣除：融资租赁公司发生的应收融资租赁款坏账损失，符合《财政部 国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57号）和《国家税务总局关于发布〈企业资产损失所得税税前扣除管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2011年第25号）规定条件的，可以在企业所得税税前扣除。
融资租赁公司应当建立健全资产损失内部核销管理制度，及时收集、整理、编制、审核、申报、保存资产损失税前扣除证据材料，方便税务机关检查。企业向税务机关申报扣除资产损失，仅需填报企业所得税年度纳税申报表《资产损失税前扣除及纳税调整明细表》，不再报送资产损失相关资料，相关资料由企业留存备查。
承租人的企业所得税处理：
1. 融资租入固定资产的计税基础：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条规定，融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础；租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础。
2. 融资租入固定资产的折旧：融资租入的固定资产，应当按照企业所得税法及其实施条例的规定计提折旧。折旧方法一般采用直线法，折旧年限按照固定资产的类别确定。企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。
3. 租金支出的税前扣除：在融资租赁业务中，承租人支付的租金支出，不得直接在企业所得税税前扣除，而应当通过计提折旧的方式在税前扣除。这是因为融资租入的固定资产在税法上视为承租人的固定资产，承租人应当按照规定计提折旧，而不是将租金支出直接扣除。
4. 融资性售后回租的企业所得税处理：根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）规定，融资性售后回租业务中，承租方出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
这一规定明确了融资性售后回租业务中承租人的企业所得税处理：一是出售资产不确认销售收入，不产生企业所得税纳税义务；二是租回资产仍按原账面价值计提折旧；三是支付的融资利息部分作为财务费用在税前扣除。
（二）融资租赁资产折旧
出租人的折旧处理：融资租赁公司购入租赁物后，应当按照企业所得税法及其实施条例的规定计提折旧。融资租赁公司应当根据租赁物的性质和使用情况，合理确定租赁物的预计净残值和折旧年限。
固定资产折旧年限：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：
1. 房屋、建筑物，为20年。
2. 飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年。
3. 与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年。
4. 飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年。
5. 电子设备，为3年。
加速折旧政策：融资租赁公司购入的租赁物，符合加速折旧条件的，可以享受加速折旧政策。根据《财政部 国家税务总局关于完善固定资产加速折旧企业所得税政策的通知》（财税〔2014〕75号）、《财政部 国家税务总局关于进一步完善固定资产加速折旧企业所得税政策的通知》（财税〔2015〕106号）、《财政部 税务总局关于设备器具扣除有关企业所得税政策的通知》（财税〔2018〕54号）等文件规定：
1. 企业在2018年1月1日至2027年12月31日期间新购进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。
2. 对所有行业企业2019年1月1日后新购进的专门用于研发的仪器、设备，单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧；单位价值超过500万元的，可缩短折旧年限或采取加速折旧的方法。
3. 对生物药品制造业，专用设备制造业，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业，仪器仪表制造业，信息传输、软件和信息技术服务业等6个行业的企业2014年1月1日后新购进的固定资产，可缩短折旧年限或采取加速折旧的方法。
4. 对轻工、纺织、机械、汽车等四个领域重点行业的企业2015年1月1日后新购进的固定资产，可由企业选择缩短折旧年限或采取加速折旧的方法。
需要注意的是，融资租赁公司购入租赁物享受加速折旧政策后，在租赁期满将租赁物所有权转移给承租人时，应当按照规定进行税务处理。
承租人的折旧处理：融资租入的固定资产，承租人应当按照规定计提折旧。折旧年限应当按照租赁合同约定的租赁期限与固定资产剩余使用年限孰短的原则确定。如果租赁合同约定租赁期满时承租人将取得租赁物所有权的，折旧年限应当按照固定资产的剩余使用年限确定。
（三）融资租赁印花税
融资租赁合同的印花税处理：根据《中华人民共和国印花税法》及其附件《印花税税目税率表》规定，融资租赁合同属于印花税的征税范围，税率为租金的万分之零点五。融资租赁合同的计税依据为租赁金额（即租金总额）。
在融资租赁合同中，出租人和承租人均为印花税的纳税人，应当分别按照租金总额的万分之零点五计算缴纳印花税。
融资性售后回租合同的印花税处理：融资性售后回租业务涉及两个合同：一是承租人与出租人签订的资产买卖合同，二是出租人与承租人签订的融资租赁合同。对于资产买卖合同，由于融资性售后回租中承租方出售资产的行为不征收增值税，在印花税处理上，根据《财政部 国家税务总局关于融资租赁合同有关印花税政策的通知》（财税〔2015〕144号）规定，在融资性售后回租业务中，对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同，不征收印花税。
对于融资租赁合同，应当按照规定征收印花税，税率为租金的万分之零点五。但需要注意的是，融资性售后回租合同的计税依据为租金总额，不包括租赁物的本金部分。
财税〔2015〕144号文件的主要内容：
1. 对开展融资租赁业务签订的融资租赁合同（含融资性售后回租），统一按照其所载明的租金总额依照"借款合同"税目，按万分之零点五的税率计税贴花。
2. 在融资性售后回租业务中，对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同，不征收印花税。
需要注意的是，2022年7月1日《中华人民共和国印花税法》施行后，融资租赁合同作为独立的税目，税率仍为万分之零点五，与财税〔2015〕144号文件规定的税率一致。
（四）融资租赁房产税与契税
融资租赁房产税：根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
这一规定明确了融资租赁房产的房产税纳税人和纳税义务发生时间：纳税人为承租人，而不是出租人；计税依据为房产余值，即房产原值一次减除10%—30%后的余值；纳税义务发生时间为融资租赁合同约定开始日的次月起，合同未约定开始日的，为合同签订的次月起。
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。融资租赁房产按照房产余值计算缴纳房产税，适用1.2%的税率。
融资租赁契税：契税是指在土地、房屋权属转移时，向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。在融资租赁业务中，租赁期内租赁物的所有权归出租人所有，但在融资租赁期满后，承租人通常可以选择留购租赁物，取得租赁物的所有权。
对于融资租赁房产的契税处理，根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）规定，对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
这一规定明确了融资性售后回租业务中契税的处理：一是出租人承受承租人房屋、土地权属的，应当照章缴纳契税；二是售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
契税的税率为3%—5%，具体税率由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
对于直租业务中出租人购买房产作为租赁物的，应当按照规定缴纳契税。租赁期满后承租人留购房产的，也应当按照规定缴纳契税。
四、商业保理法律性质与行业概述
（一）商业保理的法律定义与特征
商业保理的法律定义：商业保理是指卖方将其现在或将来的基于其与买方订立的货物销售或服务合同所产生的应收账款转让给保理商，由保理商为其提供贸易融资、销售分户账管理、应收账款催收、信用风险控制与坏账担保等服务的综合性金融服务。
2019年，中国银保监会发布的《关于加强商业保理企业监督管理的通知》（银保监办发〔2019〕205号）规定，商业保理业务是指供应商将其基于真实交易的应收账款转让给商业保理企业，由商业保理企业向其提供保理融资、销售分户（分类）账管理、应收账款催收、非商业性坏账担保等服务。
商业保理的法律特征：
1. 应收账款转让为核心：商业保理的核心是应收账款的转让。卖方（供应商）将其对买方的应收账款转让给保理商，保理商成为新的债权人，有权向买方收取应收账款。应收账款转让是商业保理区别于其他金融服务的本质特征。
2. 综合性金融服务：商业保理不仅提供融资服务，还提供销售分户账管理、应收账款催收、信用风险控制与坏账担保等综合性服务。保理商可以根据卖方的需求，提供一项或多项服务。
3. 基于真实贸易背景：商业保理业务必须基于真实的贸易背景，应收账款必须是卖方在正常经营活动中产生的合法、有效的债权。保理商应当对贸易背景的真实性进行审查，防止虚构贸易背景骗取融资。
4. 信用风险转移：在有追索权保理中，保理商不承担买方的信用风险，如果买方到期不付款，保理商可以向卖方追索；在无追索权保理中，保理商承担买方的信用风险，如果买方到期不付款，保理商不能向卖方追索，只能自行承担坏账损失。
5. 融资功能突出：商业保理的融资功能是其最主要的功能之一。卖方通过转让应收账款，可以提前获得资金，加速资金周转，缓解资金压力。保理融资的比例通常为应收账款金额的80%—90%。
（二）商业保理的业务模式
1. 有追索权保理：有追索权保理是指保理商不承担买方信用风险的保理业务。在有追索权保理中，保理商向卖方提供融资后，如果买方到期不付款，保理商有权向卖方追索，要求卖方回购应收账款或偿还融资本息。有追索权保理实质上是一种以应收账款为质押的融资方式，保理商不承担买方的信用风险。
有追索权保理适用于买方信用状况较好、卖方主要需要融资服务的场景。有追索权保理的融资成本通常较低，因为保理商不承担信用风险。
2. 无追索权保理：无追索权保理是指保理商承担买方信用风险的保理业务。在无追索权保理中，保理商向卖方提供融资后，如果买方到期不付款，保理商不能向卖方追索，只能自行承担坏账损失。无追索权保理实质上是一种应收账款的买卖，保理商通过购买应收账款承担买方的信用风险。
无追索权保理适用于买方信用状况不确定、卖方希望转移信用风险的场景。无追索权保理的融资成本通常较高，因为保理商承担了信用风险。
3. 明保理：明保理是指卖方在应收账款转让时，将保理商的参与情况通知买方的保理业务。在明保理中，买方知道应收账款已经转让给保理商，到期应当向保理商付款。明保理可以有效防止卖方重复融资或挪用回款，降低保理商的风险。
4. 暗保理：暗保理是指卖方在应收账款转让时，不将保理商的参与情况通知买方的保理业务。在暗保理中，买方不知道应收账款已经转让给保理商，到期仍然向卖方付款，卖方收到款项后再转付给保理商。暗保理可以保护卖方的商业秘密，避免买方知道卖方依赖保理融资，但增加了保理商的风险。
5. 折扣保理：折扣保理是指保理商在应收账款到期前，按照应收账款金额的一定比例向卖方支付融资款，到期后向买方收取全额应收账款，扣除融资本息和费用后将余款支付给卖方的保理业务。折扣保理是最常见的保理业务模式。
6. 到期保理：到期保理是指保理商在应收账款到期时才向卖方支付款项的保理业务。在到期保理中，保理商不提供融资服务，只提供销售分户账管理、应收账款催收、信用风险控制与坏账担保等服务。到期保理适用于卖方不需要融资、只需要其他保理服务的场景。
7. 再保理：再保理是指保理商将其受让的应收账款再次转让给其他保理商或金融机构，以获取资金的业务。再保理是保理商进行资金融通和风险管理的重要手段。
8. 双保理：双保理是指由出口保理商和进口保理商共同参与的国际保理业务。在双保理模式中，出口商将应收账款转让给出口保理商，出口保理商再将应收账款转让给进口保理商，由进口保理商负责向进口商催收账款。双保理模式可以有效解决跨境保理中的法律、语言、信用评估等问题。
（三）商业保理行业监管
商业保理行业监管体制：我国商业保理行业长期由商务部监管。2018年，根据《深化党和国家机构改革方案》，商务部将制定商业保理公司经营和监管规则的职责划给中国银行保险监督管理委员会（现国家金融监督管理总局）。目前，商业保理行业由国家金融监督管理总局负责制定监管规则，地方金融监管部门负责具体监管。
主要监管法规：
1. 《中国银保监会办公厅关于加强商业保理企业监督管理的通知》（银保监办发〔2019〕205号）：该通知是商业保理行业的主要监管文件，规定了商业保理企业的业务范围、经营规则、监管指标、监督管理等内容。该通知明确了商业保理企业不得有下列行为或吸收下列资金：吸收或变相吸收公众存款；通过网络借贷信息中介机构、地方各类交易场所、资产管理机构以及私募投资基金等机构融入资金；与其他商业保理企业拆借或变相拆借资金；发放贷款或受托发放贷款；专门从事或受托开展与商业保理无关的催收业务、讨债业务；基于不合法基础交易合同、寄售合同、权属不清的应收账款、因票据或其他有价证券而产生的付款请求权等开展保理融资业务；国家规定不得从事的其他活动。
该通知还规定了商业保理企业的监管指标：商业保理企业应严格遵守国家有关规定，融资杠杆率不得超过10倍；商业保理企业受让同一债务人的应收账款，不得超过风险资产总额的50%；受让以其关联企业为债务人的应收账款，不得超过风险资产总额的40%；将逾期90天未收回或未实现的保理融资款纳入不良资产管理；计提的风险准备金，不得低于融资保理业务期末余额的1%；风险资产不得超过净资产的10倍。
2. 《商业保理企业名单制管理工作方案》：2020年，银保监会发布该方案，要求对商业保理企业实行名单制管理，将商业保理企业分为正常经营企业、非正常经营企业和违法违规经营企业三类，实施分类监管。
3. 《关于规范金融资产管理公司与地方资产管理公司、融资租赁公司、商业保理公司业务合作的通知》等规范性文件，对商业保理公司的业务合作、风险防控等提出了要求。
商业保理公司的设立：商业保理公司的设立实行审批制，由地方金融监管部门负责审批。商业保理公司的注册资本应当满足地方金融监管部门的要求，一般不低于5000万元人民币。商业保理公司的名称中应当标明"商业保理"字样。
五、商业保理税收政策
（一）商业保理增值税
商业保理服务的增值税定性：商业保理服务在增值税上按照贷款服务缴纳增值税，适用6%的增值税税率。这是因为商业保理的核心是融资服务，保理商向卖方提供融资，收取利息和费用，实质上是一种贷款行为。
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件《销售服务、无形资产、不动产注释》规定，贷款服务是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。
商业保理商取得的保理融资利息收入，属于将资金贷与他人使用而取得的利息收入，应当按照贷款服务缴纳增值税。
商业保理销售额的确定：商业保理商提供保理服务，以取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。商业保理商取得的保理服务费、手续费等收入，也应当按照贷款服务缴纳增值税。
需要注意的是，商业保理商受让应收账款支付的对价，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。只有保理商取得的利息和费用收入，才需要缴纳增值税。
商业保理增值税计算示例：某商业保理公司2024年1月与某供应商签订一份保理合同，应收账款金额为1000万元，保理融资比例为80%，即融资800万元，融资期限为6个月，融资年利率为8%，保理手续费率为1%。该商业保理公司为该项目向银行借款，2024年第一季度支付借款利息10万元（不含税）。
该商业保理公司2024年第一季度的增值税处理如下：第一季度确认利息收入16万元（800×8%÷4），手续费收入10万元（1000×1%），合计应税收入26万元；第一季度应纳增值税为26×6%=1.56万元。
需要注意的是，商业保理服务按照贷款服务缴纳增值税，不适用差额征税政策，保理商支付的借款利息不得从销售额中扣除。这是商业保理与融资租赁在增值税处理上的重要区别。
应收账款转让的增值税处理：在商业保理业务中，供应商将应收账款转让给保理商，应收账款转让不属于增值税的征税范围，不征收增值税。这是因为应收账款是一种债权，不属于货物、服务、无形资产或不动产，不在增值税的征税范围内。
商业保理发票开具：商业保理商取得的利息和费用收入，应当向供应商开具增值税发票。由于商业保理服务按照贷款服务缴纳增值税，供应商支付的利息和费用对应的进项税额不得从销项税额中抵扣。因此，商业保理商可以向供应商开具增值税普通发票，也可以开具增值税专用发票，但供应商取得增值税专用发票后不得抵扣进项税额。
（二）商业保理企业所得税
保理商的企业所得税处理：
1. 利息收入的确认：商业保理商取得的保理融资利息收入，应当按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。保理商取得的手续费、服务费等收入，应当按照合同约定的收费日期确认收入的实现。
2. 应收账款的计税基础：商业保理商受让应收账款，应当按照实际支付的对价作为计税基础。保理商应当在应收账款到期收回时，将收回的金额与计税基础之间的差额确认为应纳税所得额。
3. 坏账损失的税前扣除：商业保理商发生的应收账款坏账损失，符合《财政部 国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57号）和《国家税务总局关于发布〈企业资产损失所得税税前扣除管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2011年第25号）规定条件的，可以在企业所得税税前扣除。
企业除贷款类债权外的应收、预付账款符合下列条件之一的，减除可收回金额后确认的无法收回的应收、预付款项，可以作为坏账损失在计算应纳税所得额时扣除：债务人依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，或者被依法注销、吊销营业执照，其清算财产不足清偿的；债务人死亡，或者依法被宣告失踪、死亡，其财产或者遗产不足清偿的；债务人逾期3年以上未清偿，且有确凿证据证明已无力清偿债务的；与债务人达成债务重组协议或法院批准破产重整计划后，无法追偿的；因自然灾害、战争等不可抗力导致无法收回的；国务院财政、税务主管部门规定的其他条件。
4. 风险准备金的税前扣除：根据《财政部 国家税务总局关于金融企业贷款损失准备金企业所得税税前扣除有关政策的公告》（财政部 税务总局公告2019年第86号）规定，金融企业计提的贷款损失准备金可以在企业所得税税前扣除。但商业保理公司不属于金融企业，其计提的风险准备金不得在企业所得税税前扣除，只有在实际发生坏账损失时，才可以按照规定在税前扣除。
供应商的企业所得税处理：
1. 应收账款转让的收入确认：在有追索权保理中，供应商转让应收账款取得的融资款，不确认为销售收入，而应当确认为一项负债（短期借款或长期借款）。供应商支付的保理利息和手续费，作为财务费用在企业所得税税前扣除。
2. 无追索权保理的收入确认：在无追索权保理中，供应商转让应收账款取得的款项，与应收账款账面价值之间的差额，确认为当期损益。如果转让款项大于应收账款账面价值，确认为营业外收入；如果转让款项小于应收账款账面价值，确认为营业外支出或资产减值损失。
3. 融资利息的税前扣除：供应商支付的保理融资利息，符合《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定的，可以在企业所得税税前扣除。非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予扣除。
（三）商业保理印花税
保理合同的印花税处理：根据《中华人民共和国印花税法》及其附件《印花税税目税率表》规定，保理合同不属于印花税的列举税目，不征收印花税。印花税法列举的合同税目包括借款合同、融资租赁合同、买卖合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、租赁合同、保管合同、仓储合同、财产保险合同等，保理合同不在列举范围内。
因此，商业保理商与供应商签订的保理合同，不征收印花税。
应收账款转让的印花税处理：应收账款转让合同不属于印花税的列举税目，不征收印花税。印花税只对列举的凭证征收，应收账款转让合同不在列举范围内，因此不征收印花税。
相关合同的印花税处理：在商业保理业务中，如果涉及借款合同、买卖合同等印花税列举税目的合同，应当按照规定征收印花税。例如，商业保理商向银行借款签订的借款合同，应当按照借款金额的万分之零点五征收印花税；供应商与买方签订的货物销售合同，应当按照合同金额的万分之三征收印花税。
（四）再保理与保理资产证券化税务处理
再保理的税务处理：再保理是指保理商将其受让的应收账款再次转让给其他保理商或金融机构，以获取资金的业务。再保理的税务处理与商业保理基本相同：
1. 增值税：再保理中，原保理商将应收账款转让给再保理商，应收账款转让不征收增值税。再保理商取得的利息和费用收入，按照贷款服务缴纳增值税，适用6%的税率。
2. 企业所得税：原保理商转让应收账款取得的款项，与应收账款计税基础之间的差额，确认为当期损益。再保理商受让应收账款，按照实际支付的对价作为计税基础，到期收回时确认利息收入。
3. 印花税：再保理合同不属于印花税列举税目，不征收印花税。
保理资产证券化的税务处理：保理资产证券化是指保理商将其持有的保理资产（应收账款）打包成资产池，通过特殊目的载体（SPV）发行资产支持证券（ABS），以资产池产生的现金流偿付证券本息的融资方式。保理资产证券化的税务处理涉及多个环节：
1. 资产转让环节：保理商将应收账款转让给特殊目的载体，应收账款转让不征收增值税。保理商转让应收账款取得的款项，与应收账款计税基础之间的差额，确认为当期损益，缴纳企业所得税。应收账款转让合同不征收印花税。
2. 特殊目的载体运营环节：特殊目的载体取得的应收账款回收款，不征收增值税。特殊目的载体向投资者支付的资产支持证券利息，投资者应当按照贷款服务缴纳增值税，适用6%的税率。特殊目的载体本身不缴纳企业所得税，其取得的收益分配给投资者后，由投资者按照规定缴纳企业所得税或个人所得税。
3. 投资者环节：投资者取得的资产支持证券利息收入，应当按照贷款服务缴纳增值税，适用6%的税率。投资者取得的利息收入，应当按照规定缴纳企业所得税或个人所得税。投资者买卖资产支持证券，属于金融商品转让，应当按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额缴纳增值税，适用6%的税率。
4. 印花税：资产支持证券不属于印花税列举的应税凭证，不征收印花税。但特殊目的载体与其他方签订的借款合同、服务合同等，属于印花税列举税目的，应当按照规定征收印花税。
资产证券化的税收优惠：根据《财政部 国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》（财税〔2006〕5号）规定，信贷资产证券化业务享受一定的税收优惠政策：一是发起机构将信贷资产信托给受托机构时，双方签订的信托合同暂不征收印花税；二是受托机构委托贷款服务机构管理信贷资产时，双方签订的委托管理合同暂不征收印花税；三是发起机构、受托机构在信贷资产证券化过程中，与资金保管机构、证券登记托管机构以及其他为证券化交易提供服务的机构签订的其他应税合同，暂免征收发起机构、受托机构应缴纳的印花税；四是受托机构发售信贷资产支持证券以及投资者买卖信贷资产支持证券暂免征收印花税；五是发起机构、受托机构因开展信贷资产证券化业务而专门设立的资金账簿暂免征收印花税。
需要注意的是，财税〔2006〕5号文件适用于信贷资产证券化，商业保理资产证券化是否可以参照执行，需要咨询主管税务机关。
六、融资租赁与商业保理会计处理
（一）新租赁准则下承租人会计处理
2018年12月，财政部发布了修订后的《企业会计准则第21号——租赁》（财会〔2018〕35号），自2019年1月1日起在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业施行，自2021年1月1日起在其他执行企业会计准则的企业施行。新租赁准则对承租人的会计处理进行了重大改革，取消了承租人关于融资租赁与经营租赁的分类，要求承租人对所有租赁（短期租赁和低价值资产租赁除外）确认使用权资产和租赁负债。
承租人的确认和初始计量：在租赁期开始日，承租人应当对租赁确认使用权资产和租赁负债。
1. 租赁负债的初始计量：租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：固定付款额（含实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项。
计算租赁付款额现值时，承租人应当采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，应当采用承租人增量借款利率作为折现率。
2. 使用权资产的初始计量：使用权资产应当按照成本进行初始计量。使用权资产的成本包括：租赁负债的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；承租人发生的初始直接费用；承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
承租人的后续计量：
1. 租赁负债的后续计量：承租人应当按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。周期性利率是指承租人对租赁负债进行初始计量时所采用的折现率，或者因租赁付款额发生变动或因租赁变更而需按照修订后的折现率对租赁负债进行重新计量时，承租人所采用的修订后的折现率。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，承租人应当重新确定租赁付款额，并按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债：因依据新租赁准则确定的租赁期改变或评估购买选择权的行使发生变化，导致租赁付款额发生变动；因浮动利率变动导致租赁付款额发生变动；因用于确定租赁付款额的指数或比率变动导致未来租赁付款额发生变动；发生租赁变更。
2. 使用权资产的后续计量：承租人应当参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
承租人应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。
短期租赁和低价值资产租赁：对于短期租赁和低价值资产租赁，承租人可以选择不确认使用权资产和租赁负债。短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁。低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁，通常为全新资产时价值低于4万元的资产。
对于短期租赁和低价值资产租赁，承租人可以将租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。
（二）新租赁准则下出租人会计处理
新租赁准则下，出租人仍然需要将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
出租人的融资租赁会计处理：
1. 初始计量：在租赁期开始日，出租人应当对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。出租人对应收融资租赁款进行初始计量时，应当以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
租赁收款额包括：承租人需支付的固定付款额（含实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权；承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供的担保余值。
2. 后续计量：出租人应当按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。周期性利率是指出租人对租赁投资净额进行初始计量时所采用的租赁内含利率，或者因租赁变更而需按照修订后的折现率对租赁投资净额进行重新计量时，出租人所采用的修订后的折现率。
出租人应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》和《企业会计准则第23号——金融资产转移》的规定，对应收融资租赁款的终止确认和减值进行会计处理。
3. 生产商或经销商出租人的特殊处理：生产商或经销商作为出租人的融资租赁，在租赁期开始日，该出租人应当按照租赁资产公允价值与租赁收款额按市场利率折现的现值两者孰低确认收入，并按照租赁资产账面价值扣除未担保余值的现值后的余额结转销售成本。生产商或经销商出租人发生的与融资租赁有关的成本，应当在租赁期开始日计入当期损益。
出租人的经营租赁会计处理：
1. 租金收入的确认：出租人应当将租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入，其他系统合理的方法能够更好地反映因使用租赁资产所产生经济利益的消耗模式的除外。
2. 初始直接费用的处理：出租人发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
3. 折旧和减值：对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。出租人应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。
4. 可变租赁付款额：出租人取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，应当在实际发生时计入当期损益。
（三）商业保理会计处理
保理商的会计处理：
1. 有追索权保理的会计处理：在有追索权保理中，保理商受让应收账款时，应当按照实际支付的融资款确认一项金融资产（应收保理款），同时确认应收利息和应收手续费。保理商应当按照实际利率法计算确认利息收入。应收账款到期收回时，保理商应当冲减应收保理款。如果买方到期不付款，保理商向卖方追索时，应当将应收保理款转为对卖方的应收款项。
2. 无追索权保理的会计处理：在无追索权保理中，保理商受让应收账款时，应当按照应收账款的公允价值确认一项金融资产，实际支付的融资款与公允价值之间的差额确认为当期损益。保理商应当按照实际利率法计算确认利息收入。应收账款到期收回时，保理商应当冲减金融资产。如果买方到期不付款，保理商应当将金融资产的账面价值确认为坏账损失。
供应商的会计处理：
1. 有追索权保理的会计处理：在有追索权保理中，供应商转让应收账款取得融资款时，不应当终止确认应收账款，而应当将取得的融资款确认为一项负债（短期借款或长期借款）。供应商支付的保理利息和手续费，应当在融资期限内按照实际利率法确认为财务费用。应收账款到期，买方付款后，供应商应当终止确认应收账款和负债。如果买方到期不付款，保理商向供应商追索时，供应商应当偿还融资本息。
2. 无追索权保理的会计处理：在无追索权保理中，供应商转让应收账款取得融资款时，应当终止确认应收账款，将取得的融资款与应收账款账面价值之间的差额确认为当期损益（财务费用或投资收益）。应收账款到期后，无论买方是否付款，供应商均不需要承担额外责任。
七、行业风险防控与实务案例
（一）融资租赁风险防控
融资租赁的主要风险：
1. 信用风险：信用风险是指承租人或出卖人违约，不能按时支付租金或交付租赁物的风险。信用风险是融资租赁公司面临的最主要风险。融资租赁公司应当建立健全客户信用评估体系，对承租人的信用状况进行全面评估，合理确定租赁额度和租赁期限。
2. 市场风险：市场风险是指由于市场利率、汇率、商品价格等变动导致融资租赁公司遭受损失的风险。融资租赁公司应当加强市场风险管理，合理运用利率互换、货币互换等金融衍生工具对冲市场风险。
3. 操作风险：操作风险是指由于不完善或有问题的内部程序、员工、信息科技系统以及外部事件所造成损失的风险。融资租赁公司应当建立健全内部控制制度，加强业务流程管理，防范操作风险。
4. 流动性风险：流动性风险是指融资租赁公司无法以合理成本及时获得充足资金，以偿付到期债务、履行其他支付义务和满足正常业务开展的资金需求的风险。融资租赁公司应当加强流动性风险管理，合理匹配资产负债期限结构，保持充足的流动性储备。
5. 法律风险：法律风险是指由于法律法规变化、合同条款不完善、诉讼仲裁等导致融资租赁公司遭受损失的风险。融资租赁公司应当加强法律风险管理，完善合同条款，依法合规经营。
融资租赁风险防控措施：
1. 建立健全风险管理体系：融资租赁公司应当建立健全全面风险管理体系，明确风险管理组织架构、职责分工和工作流程，将风险管理贯穿于业务全过程。
2. 加强客户信用评估：融资租赁公司应当建立客户信用评估模型，对客户的财务状况、经营状况、信用记录等进行全面评估，合理确定客户信用等级和授信额度。
3. 完善担保措施：融资租赁公司应当根据承租人的信用状况和租赁项目的风险程度，合理设置担保措施，包括保证金、抵押、质押、保证等。
4. 加强租赁物管理：融资租赁公司应当加强租赁物管理，确保租赁物的真实性、合法性和可处置性。融资租赁公司应当对租赁物进行登记，办理抵押或所有权登记，防止租赁物被擅自处置。
5. 加强租后管理：融资租赁公司应当加强租后管理，定期对承租人的经营状况和财务状况进行跟踪检查，及时发现和处置风险隐患。
6. 建立风险预警机制：融资租赁公司应当建立风险预警机制，设定风险预警指标，对可能出现的风险进行提前预警和及时处置。
（二）商业保理风险防控
商业保理的主要风险：
1. 信用风险：信用风险是指买方或卖方违约，不能按时支付应收账款或履行回购义务的风险。信用风险是商业保理公司面临的最主要风险。商业保理公司应当对买方和卖方的信用状况进行全面评估，合理确定保理额度。
2. 虚假贸易风险：虚假贸易风险是指卖方虚构贸易背景，伪造合同、发票等单据，骗取保理融资的风险。商业保理公司应当加强贸易背景真实性审查，核实合同、发票、物流单据等的真实性。
3. 法律风险：法律风险是指应收账款转让不合法、应收账款存在权利瑕疵、合同条款不完善等导致商业保理公司遭受损失的风险。商业保理公司应当加强法律风险管理，完善合同条款，确保应收账款转让的合法性和有效性。
4. 操作风险：操作风险是指由于内部程序不完善、员工操作失误、信息系统故障等导致商业保理公司遭受损失的风险。商业保理公司应当建立健全内部控制制度，加强业务流程管理。
5. 流动性风险：流动性风险是指商业保理公司无法以合理成本及时获得充足资金，以偿付到期债务的风险。商业保理公司应当加强流动性风险管理，合理匹配资产负债期限结构。
商业保理风险防控措施：
1. 加强贸易背景真实性审查：商业保理公司应当建立贸易背景真实性审查机制，核实买卖合同、发票、物流单据、验收单据等的真实性，确保应收账款基于真实贸易背景产生。
2. 加强买方信用评估：商业保理公司应当建立买方信用评估体系，对买方的财务状况、经营状况、信用记录等进行全面评估，合理确定买方信用额度。对于无追索权保理，应当重点评估买方的信用状况。
3. 完善应收账款转让手续：商业保理公司应当完善应收账款转让手续，与卖方签订应收账款转让协议，向买方发送应收账款转让通知，取得买方的确认。应收账款转让应当在中征应收账款融资服务平台进行登记，确保转让的合法性和有效性。
4. 加强回款账户管理：商业保理公司应当加强回款账户管理，要求买方将应收账款支付至保理商指定的账户，防止卖方挪用回款。对于暗保理，应当加强对卖方回款账户的监控。
5. 建立风险预警机制：商业保理公司应当建立风险预警机制，设定风险预警指标，对买方和卖方的经营状况、财务状况进行持续监控，及时发现和处置风险隐患。
6. 加强合规管理：商业保理公司应当加强合规管理，严格遵守国家法律法规和监管规定，不得从事吸收存款、发放贷款等违法违规业务。
（三）实务案例分析
案例一：融资租赁直租业务税务处理
某融资租赁公司（经批准从事融资租赁业务，增值税一般纳税人）2024年1月与某制造企业签订一份设备直租合同。设备购买价款为1000万元（不含税），增值税税率为13%，设备供应商开具增值税专用发票。租赁期限为3年，自2024年1月1日起至2026年12月31日止，每季度末支付租金，租金总额为1200万元（不含税），每季度租金100万元。该融资租赁公司为购买设备向银行借款1000万元，年利率为6%，按季度付息。
税务处理分析：
1. 增值税：该融资租赁公司提供有形动产融资租赁服务，适用13%的增值税税率。该公司经批准从事融资租赁业务，可以适用差额征税政策，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的借款利息后的余额为销售额。
2024年第一季度，该公司收取租金100万元（不含税），销项税额为100×13%=13万元。支付借款利息15万元（1000×6%÷4），可以从销售额中扣除。第一季度应税销售额为100-15=85万元，应纳增值税为85×13%=11.05万元。
该公司购买设备取得的增值税专用发票，进项税额为1000×13%=130万元，可以在购买当期抵扣。
2. 企业所得税：该公司取得的租金收入，应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。该公司购买设备的计税基础为1000万元，应当按照规定计提折旧。设备属于机器设备，最低折旧年限为10年，预计净残值率为5%，年折旧额为1000×（1-5%）÷10=95万元。
3. 印花税：该融资租赁合同应当按照租金总额的万分之零点五缴纳印花税，应纳税额为1200×0.005%=0.06万元。出租人和承租人均应缴纳印花税。
4. 承租人的税务处理：该制造企业融资租入设备，计税基础为租赁合同约定的付款总额1200万元加上相关费用。该企业应当按照规定计提折旧，折旧年限为租赁期限3年与设备剩余使用年限10年孰短，即3年。该企业支付的租金取得增值税专用发票的，可以抵扣进项税额。
案例二：商业保理业务税务处理
某商业保理公司（增值税一般纳税人）2024年1月与某供应商签订一份有追索权保理合同。供应商将其对某买方的应收账款1000万元转让给该保理公司，保理融资比例为80%，即融资800万元，融资期限为6个月，融资年利率为8%，保理手续费率为1%（一次性收取）。该保理公司为该项目向银行借款800万元，年利率为6%，按季度付息。
税务处理分析：
1. 增值税：该保理公司提供商业保理服务，按照贷款服务缴纳增值税，适用6%的增值税税率。商业保理服务不适用差额征税政策，该公司支付的借款利息不得从销售额中扣除。
2024年第一季度，该公司确认利息收入16万元（800×8%÷4），手续费收入10万元（1000×1%），合计应税收入26万元，应纳增值税为26×6%=1.56万元。
该公司向银行借款支付的利息12万元（800×6%÷4），取得增值税专用发票的，由于贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣，因此不得抵扣。
2. 企业所得税：该公司取得的利息收入和手续费收入，应当按照合同约定的收费日期确认收入的实现。该公司支付的借款利息，可以在企业所得税税前扣除。该公司受让应收账款的计税基础为800万元，到期收回时确认损益。
3. 印花税：该保理合同不属于印花税列举税目，不征收印花税。该公司向银行借款签订的借款合同，应当按照借款金额的万分之零点五缴纳印花税，应纳税额为800×0.005%=0.04万元。
4. 供应商的税务处理：该供应商转让应收账款取得融资款800万元，不确认为销售收入，应当确认为一项负债。该供应商支付的利息16万元和手续费10万元，作为财务费用在企业所得税税前扣除。由于商业保理服务按照贷款服务缴纳增值税，该供应商支付的利息和手续费对应的进项税额不得从销项税额中抵扣。
结语：融资租赁与商业保理作为重要的金融服务方式，在服务实体经济、缓解中小企业融资难、推动产业升级等方面发挥着重要作用。融资租赁与商业保理的税收政策涉及增值税、企业所得税、印花税、房产税、契税等多个税种，政策规定较为复杂。广大融资租赁公司、商业保理公司、代理记账机构和企业财务人员应当深入学习和掌握相关税收政策，依法合规开展业务，准确进行税务处理，有效防范税务风险。在行业监管日趋严格的背景下，融资租赁公司和商业保理公司应当加强风险管理，完善内部控制，规范业务操作，促进行业健康发展。同时，应当关注税收政策的变化，及时调整业务模式和税务处理方式，充分利用税收优惠政策，降低税负成本，提高经营效益。