一、房地产开发企业经营特点与税收概述
（一）房地产开发企业经营特点
房地产开发企业是指从事房地产开发和经营的企业，其经营活动具有项目周期长、资金投入大、涉及税种多、纳税环节复杂等显著特点。一个房地产项目从拿地、规划、建设、预售到竣工交付，通常需要2至5年甚至更长时间，涉及土地获取、规划设计、建筑施工、市场营销、物业管理等多个环节。
房地产开发企业的经营模式主要包括自主开发、合作开发、代建管理等。自主开发是最常见的模式，企业以自己名义拿地、立项、开发、销售；合作开发是指一方出地、一方出资，共同开发、共享收益；代建管理是指企业接受委托，代为进行项目开发管理，收取代建费。
（二）房地产开发企业涉及的主要税种
房地产开发企业在项目开发全流程中涉及的税种多达十余种，主要包括：
1. 增值税：在销售不动产环节征收，一般纳税人适用9%税率，小规模纳税人及选择简易计税的一般纳税人适用5%征收率。
2. 土地增值税：对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额征收，实行四级超率累进税率，税率为30%至60%。
3. 企业所得税：对企业生产经营所得和其他所得征收，基本税率为25%。
4. 契税：在拿地环节征收，税率为3%至5%，具体由省级人民政府确定。
5. 印花税：对土地出让合同、商品房销售合同、借款合同等凭证征收，不同税目适用不同税率。
6. 房产税：对自用、出租、出借的房产征收，从价计征税率为1.2%，从租计征税率为12%。
7. 城镇土地使用税：对使用城镇土地的行为征收，按实际占用土地面积和适用税额计算。
8. 耕地占用税：对占用耕地建房或从事非农业建设的行为征收，按占用面积和适用税额计算。
9. 城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的增值税为计税依据，城建税税率为7%、5%、1%，教育费附加征收率为3%，地方教育附加征收率为2%。
10. 个人所得税：对企业员工工资薪金、股权激励、劳务报酬等所得代扣代缴。
二、增值税政策
（一）一般计税方法
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，税率为9%。应纳税额计算公式为：
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
销项税额计算公式为：
销项税额=销售额×9%
其中，销售额的计算公式为：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
（二）简易计税方法
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目是指：
1. 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
2. 未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，适用简易计税方法按照5%征收率计税。
选择简易计税方法的，销售额计算公式为：
销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）
应纳税额=销售额×5%
需要特别注意的是，选择简易计税方法的项目，不得扣除对应的土地价款，也不得抵扣进项税额。
（三）预售收入预缴增值税
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款计算公式为：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
房地产开发企业应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。
（四）土地价款差额扣除
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，允许扣除当期销售房地产项目对应的土地价款。
当期允许扣除的土地价款计算公式为：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
（五）进项税额抵扣
房地产开发企业适用一般计税方法的，其购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或负担的增值税额，符合规定的可以作为进项税额抵扣。主要抵扣项目包括：
1. 建筑安装服务：适用9%税率，取得增值税专用发票可以抵扣。
2. 材料采购：钢材、水泥、砂石等建筑材料适用13%税率，可以抵扣。
3. 设计服务：规划设计、建筑设计等适用6%税率，可以抵扣。
4. 广告宣传服务：适用6%税率，可以抵扣。
5. 不动产购置：购置办公楼等不动产适用9%税率，可以一次性抵扣。
需要注意的是，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产，其进项税额不得从销项税额中抵扣。如果房地产开发企业同时开发一般计税项目和简易计税项目，应当分别核算进项税额，无法划分的进项税额按照销售额比例计算不得抵扣的进项税额。
（六）纳税义务发生时间
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，增值税纳税义务发生时间为：
1. 发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；
2. 先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指房地产开发企业销售不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。
（七）发票开具
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
房地产开发企业向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
三、土地增值税政策
（一）征税范围
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人征收的一种税。
征税范围包括：
1. 转让国有土地使用权；
2. 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；
3. 存量房地产的买卖。
不征税情形包括：房地产继承、赠与（特定对象）、房地产出租、房地产抵押（抵押期内）、房地产代建、房地产评估增值等。
（二）增值额计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。增值额计算公式为：
增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额
转让房地产取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
（三）扣除项目
计算增值额的扣除项目包括：
1. 取得土地使用权所支付的金额：包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
2. 房地产开发成本：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
3. 房地产开发费用：包括销售费用、管理费用、财务费用。开发费用不是按实际发生额扣除，而是按以下方法计算扣除：
（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。
（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。
4. 与转让房地产有关的税金：包括城市维护建设税、印花税。教育费附加可视同税金扣除。
5. 财政部规定的其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。
（四）四级超率累进税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
1. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除系数为0；
2. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%；
3. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；
4. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。
应纳税额计算公式为：
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
（五）预征率
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况确定，一般为：
1. 普通标准住宅：预征率不低于2%；
2. 非普通标准住宅：预征率不低于3%；
3. 其他类型房地产（如商业、写字楼等）：预征率不低于4%。
（六）清算条件
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：
1. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3. 直接转让土地使用权的。
符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1. 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2. 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4. 省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
（七）清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（八）成本分摊方法
房地产开发企业开发项目的成本费用分摊，应当按照以下方法进行：
1. 占地面积法：按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。适用于土地成本的分摊。
2. 建筑面积法：按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。适用于公共配套设施费的分摊。
3. 直接成本法：按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
4. 预算造价法：按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
（九）普通标准住宅免税
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
普通标准住宅的认定标准，由各省、自治区、直辖市人民政府根据国务院办公厅的有关规定制定。一般需同时满足以下条件：
1. 住宅小区建筑容积率在1.0以上；
2. 单套建筑面积在120平方米以下（各省可上浮20%，即最高不超过144平方米）；
3. 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（各省可上浮20%）。
（十）核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
1. 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
2. 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
3. 虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
4. 符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
5. 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
四、企业所得税政策
（一）销售未完工产品预计毛利率
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
1. 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；
2. 开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；
3. 开发项目位于其他地区的，不得低于5%；
4. 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
（二）完工产品收入确认
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
1. 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
2. 开发产品已开始投入使用；
3. 开发产品已取得了初始产权证明。
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
1. 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
2. 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3. 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4. 采取委托方式销售开发产品的，按不同委托方式确认收入。
（三）成本对象确定
成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则包括：
1. 可否销售原则：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
2. 分类归集原则：对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
3. 功能区分原则：开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
4. 定价差异原则：开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
5. 成本差异原则：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
6. 权益区分原则：开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
（四）计税成本核算
开发产品计税成本支出的内容包括：
1. 土地征用费及拆迁补偿费：包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
2. 前期工程费：包括项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
3. 建筑安装工程费：包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
4. 基础设施建设费：包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
5. 公共配套设施费：包括开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
6. 开发间接费：包括企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
（五）期间费用扣除
企业发生的期间费用，包括销售费用、管理费用、财务费用，按照企业所得税法及其实施条例的规定在税前扣除。
1. 广告费和业务宣传费：企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
2. 业务招待费：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
3. 利息支出：企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照规定扣除。
（六）预提费用
除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：
1. 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
2. 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
3. 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
（七）汇算清缴
房地产开发企业应当自年度终了之日起5个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
五、契税政策
（一）拿地环节契税
房地产开发企业在拿地环节，以出让方式取得国有土地使用权的，应当缴纳契税。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
（二）计税依据
契税的计税依据为：
1. 土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
2. 土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额。
3. 土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。
（三）税率
契税税率为3%至5%。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
（四）减免优惠
有下列情形之一的，免征契税：
1. 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；
2. 非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；
3. 承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；
4. 婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；
5. 法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
6. 依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。
六、印花税政策
（一）土地出让合同
房地产开发企业与政府土地管理部门签订的土地使用权出让合同，属于印花税征税范围，按照产权转移书据税目征收印花税，税率为价款的万分之五。
（二）商品房销售合同
房地产开发企业与购房人签订的商品房销售合同，按照产权转移书据税目征收印花税，税率为价款的万分之五。
（三）借款合同
房地产开发企业与银行等金融机构签订的借款合同，按照借款合同税目征收印花税，税率为借款金额的万分之零点五。
（四）其他合同
1. 建筑安装工程承包合同：税率为承包金额的万分之三。
2. 购销合同：税率为购销金额的万分之三。
3. 加工承揽合同：税率为加工或承揽收入的万分之五。
4. 建设工程勘察设计合同：税率为收取费用的万分之五。
5. 财产租赁合同：税率为租赁金额的千分之一。
6. 货物运输合同：税率为运输费用的万分之五。
7. 仓储保管合同：税率为仓储保管费用的千分之一。
8. 财产保险合同：税率为保险费收入的千分之一。
9. 技术合同：税率为所载金额的万分之三。
营业账簿按实收资本和资本公积合计金额的万分之二点五征收印花税。
七、房产税与城镇土地使用税
（一）房产税
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
1. 从价计征：依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
应纳税额=房产原值×（1-减除比例）×1.2%
2. 从租计征：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。
应纳税额=租金收入×12%
对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
3. 纳税义务起止时间：
（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税；
（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税；
（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税；
（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税；
（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税；
（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税；
（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
4. 免税优惠：下列房产免纳房产税：
（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产；
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
（4）个人所有非营业用的房产；
（5）经财政部批准免税的其他房产。
（二）城镇土地使用税
城镇土地使用税是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。
1. 计税依据：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
2. 税额标准：城镇土地使用税每平方米年税额如下：
（1）大城市1.5元至30元；
（2）中等城市1.2元至24元；
（3）小城市0.9元至18元；
（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
省、自治区、直辖市人民政府，应当在上述规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。
3. 纳税义务起止时间：
（1）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税；
（2）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税；
（3）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税；
（4）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税；
（5）纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；
（6）纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。
4. 免税优惠：下列土地免缴土地使用税：
（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；
（7）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
八、耕地占用税
（一）征税范围
耕地占用税是对占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积，按照规定税额一次性征收的一种税。
耕地，是指用于种植农作物的土地。占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的，依照规定缴纳耕地占用税。
（二）计税依据与税额
耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。
耕地占用税的税额如下：
1. 人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；
2. 人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；
3. 人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；
4. 人均耕地超过3亩以上的地区，每平方米为5元至25元。
在人均耕地低于0.5亩的地区，省、自治区、直辖市可以根据当地经济发展情况，适当提高耕地占用税的适用税额，但提高的部分不得超过上述规定适用税额的50%。
占用基本农田的，应当按照当地适用税额，加按150%征收。
（三）纳税义务发生时间
耕地占用税的纳税义务发生时间为纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日。纳税人应当自纳税义务发生之日起30日内申报缴纳耕地占用税。
未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为自然资源主管部门认定的纳税人实际占用耕地的当日。
九、城市维护建设税与教育费附加
（一）城市维护建设税
城市维护建设税是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据，依法计征的一种税。
1. 税率：
（1）纳税人所在地在市区的，税率为7%；
（2）纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；
（3）纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。
2. 计税依据：城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。城市维护建设税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。
3. 纳税义务发生时间：城市维护建设税的纳税义务发生时间与增值税、消费税的纳税义务发生时间一致，分别与增值税、消费税同时缴纳。
（二）教育费附加
教育费附加是由税务机关负责征收，同级教育部门统筹安排，同级财政部门监督管理，专门用于发展地方教育事业的预算外资金。
1. 征收率：教育费附加征收率为3%。
2. 计税依据：以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、消费税同时缴纳。
（三）地方教育附加
地方教育附加是指根据国家有关规定，为实施"科教兴省"战略，增加地方教育的资金投入，促进各省、自治区、直辖市教育事业发展，开征的一项地方政府性基金。
1. 征收率：地方教育附加征收率为2%。
2. 计税依据：以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。
十、个人所得税
（一）员工工资薪金
房地产开发企业支付给员工的工资薪金所得，应当按照累计预扣法预扣预缴个人所得税。工资薪金所得适用3%至45%的七级超额累进税率。
本期应预扣预缴税额=（累计预扣预缴应纳税所得额×预扣率-速算扣除数）-累计减免税额-累计已预扣预缴税额
累计预扣预缴应纳税所得额=累计收入-累计免税收入-累计减除费用-累计专项扣除-累计专项附加扣除-累计依法确定的其他扣除
其中，累计减除费用，按照5000元/月乘以纳税人当年截至本月在本单位的任职受雇月份数计算。
（二）股权激励
房地产开发企业实施股权激励计划，授予员工股票期权、限制性股票、股票增值权等股权激励的，按照以下规定计算缴纳个人所得税：
1. 居民个人取得股票期权、股票增值权、限制性股票、股权奖励等股权激励，符合规定条件的，在2027年12月31日前，不并入当年综合所得，全额单独适用综合所得税率表，计算纳税。计算公式为：
应纳税额=股权激励收入×适用税率-速算扣除数
2. 居民个人一个纳税年度内取得两次以上（含两次）股权激励的，应合并按上述规定计算纳税。
（三）劳务报酬
房地产开发企业支付给非雇员的劳务报酬所得，应当按照以下方法预扣预缴个人所得税：
1. 劳务报酬所得每次收入不超过4000元的，减除费用按800元计算；每次收入4000元以上的，减除费用按收入的20%计算。
2. 劳务报酬所得适用20%至40%的三级超额累进预扣率。
3. 居民个人取得劳务报酬所得，在年度汇算清缴时并入综合所得，适用3%至45%的七级超额累进税率，多退少补。
十一、房地产企业税收筹划与风险防控
（一）税收筹划要点
房地产开发企业税收筹划应当在合法合规的前提下，结合企业经营特点和项目实际情况，统筹考虑各税种的税负影响。主要筹划要点包括：
1. 增值税计税方式选择：对于房地产老项目，可以选择一般计税方法或简易计税方法。企业应当测算两种方式下的税负差异，选择最优方案。一般而言，如果项目进项税额较多，一般计税方法更有利；如果进项税额较少，简易计税方法更有利。
2. 土地增值税清算筹划：合理确定清算单位，分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额，充分利用普通标准住宅增值率不超过20%免税的优惠政策。合理分摊公共配套设施费，降低整体增值率。
3. 企业所得税筹划：合理确定成本对象，准确核算计税成本，充分利用预提费用政策，合理安排完工时间，延缓纳税义务发生时间。
4. 组织架构筹划：合理设置项目公司，通过公司分立、合并等重组方式优化税负。合理利用税收洼地政策，但需关注反避税风险。
（二）常见税务风险
房地产开发企业在税务管理中常见的风险包括：
1. 增值税风险：预售收入未按规定预缴增值税；土地价款扣除不合规；进项税额抵扣不合规；兼营简易计税项目和一般计税项目未分别核算。
2. 土地增值税风险：未按规定进行土地增值税清算；扣除项目不合规；成本分摊方法不合理；隐瞒销售收入；虚增开发成本。
3. 企业所得税风险：未按预计毛利率预缴企业所得税；完工产品未及时结转收入和成本；成本对象确定不合理；预提费用超过规定标准；期间费用扣除不合规。
4. 发票管理风险：取得不合规发票；虚开发票；未按规定开具发票；发票保管不善。
5. 其他税种风险：契税、印花税、房产税、城镇土地使用税等小税种申报不及时、不准确。
（三）风险防控措施
房地产开发企业应当建立健全税务风险防控体系，主要措施包括：
1. 建立税务管理制度：制定完善的税务管理制度和操作流程，明确各部门和岗位的税务职责。
2. 加强合同管理：在合同签订环节充分考虑税务影响，明确发票开具、税款承担等条款。
3. 规范发票管理：建立发票管理制度，严格审核取得的发票，确保发票真实、合法、合规。
4. 加强项目全流程税务管理：从拿地、规划、建设、预售到竣工交付，全程跟踪税务处理，确保各环节税务处理合规。
5. 定期开展税务自查：定期开展税务自查，及时发现和纠正税务问题，降低税务稽查风险。
6. 加强与税务机关沟通：对重大涉税事项，主动与主管税务机关沟通，争取政策确定性。
十二、结语与实务建议
房地产开发企业涉及税种多、纳税环节复杂、税收政策专业性强，企业应当高度重视税务管理工作，建立健全税务管理体系，加强税务风险防控，合理进行税收筹划，确保企业税务合规，降低税务成本，防范税务风险。
泰州市海陵区会计代理协会提醒会员单位：
第一，及时关注税收政策变化。房地产税收政策调整频繁，企业应当密切关注国家和地方出台的最新税收政策，及时调整税务处理方法，确保税务处理符合最新政策要求。
第二，加强项目全流程税务管理。房地产项目开发周期长，涉及多个纳税环节，企业应当从项目立项开始就进行税务规划，全程跟踪税务处理，确保各环节税务处理合规、准确。
第三，规范会计核算。税务处理以会计核算为基础，企业应当按照企业会计准则的规定，规范会计核算，准确归集开发成本，合理分摊共同费用，为税务处理提供可靠的会计基础。
第四，加强发票管理。发票是税务管理的重要凭证，企业应当建立健全发票管理制度，严格审核取得的发票，确保发票真实、合法、合规，防范发票风险。
第五，定期开展税务自查和风险评估。企业应当定期开展税务自查，对发现的问题及时整改；对重大涉税事项进行风险评估，制定风险应对方案，降低税务风险。
第六，必要时寻求专业服务。对于复杂的税务事项，企业可以委托专业的税务师事务所、会计师事务所等中介机构提供专业服务，确保税务处理的合规性和准确性。
协会将持续关注房地产行业税收政策动态，为会员单位提供政策解读和实务指导，助力会员单位提升税务管理水平，实现健康可持续发展。